2013全国土地估价师资格考试辅导与练习土地估价理论与方法(第6版）（名师权威辅导，考点一网打尽，真题实战演练畅销经典，传递备考正能量！） 下载 mobi 免费 pdf 百度网盘 epub 2025 在线 电子书

　　《土地估价理论与方法》（第六版）根据全国土地估价师资格考试教材和考试大纲编写而成，分为五册。本册包含考试大纲规定考点、考点内容精解、典型答疑、例题分析、强化训练。本书涵盖了*考试知识点，特别是突出历年考题的考查内容，把握考试动态。既体现大纲要求，又有所创新，使试题具有很强的实践性和针对性，便于读者检查学习效果，有的放矢地进行针对性复习。本丛书适于参加2013年全国土地估价师资格考试的考生使用。

部分　地价理论

章　考试大纲规定考点

第二章　考点内容精解

第三章　典型答疑和训练习题

第二部分　估价方法

章　考试大纲规定考点

第二章　考点内容精解

第三章　典型答疑和训练习题

第三部分　地上附着物及相关财产评估知识

章　考试大纲规定考点

第二章　考点内容精解

第三章　典型答疑和训练习题

第四部分　土地估价行业管理

章　考试大纲规定考点

第二章　考点内容精解

第三章　典型答疑和训练习题

第五部分　模拟练习题

模拟练习题一

模拟练习题二

第六部分　历年真题及解析

2009年土地估价理论与方法

2008年土地估价理论与方法

2007年土地估价理论与方法

2006年土地估价理论与方法

附　　录

城镇土地估价规程

危险房屋鉴定标准

国土资源部关于修改《土地估价师资格考试管理办法》的决定

土地估价师资格考试管理办法

土地估价师注册办法

土地估价师继续教育暂行规定

注册土地估价师自律守则

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　　部分　地价理论

　　章　考试大纲规定考点

　　一、土地价格的概念

　　1．土地价格概念

　　(1) 土地价格的内涵与外延

　　(2) 我国土地价格的形式

　　2．土地价格的主要特征

　　(1) 土地价格是权益价格

　　(2) 土地价格不由生产成本决定

　　(3) 土地价格主要由土地需求决定

　　(4) 土地价格呈上升趋势

　　(5) 土地价格具有明显的地域性

　　3．土地价格的类型

　　(1) 按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

　　(2) 按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格

　　(3) 按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价

　　(4) 按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价

　　(5) 按土地的存在形态分类：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

　　(6) 按土地交易的方式分类：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

　　(7) 按土地价格使用目的分类：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

　　(8) 其他一些划分方法形成的土地价格

　　4．我国土地价格理论的发展历史

　　二、土地价格影响因素

　　1．主要地价影响因素

　　2．主要地价影响因素的作用规律

　　3．不同用途地价影响因素的特点

　　三、地租理论

　　1．地租概念

　　2．马克思地租理论

　　(1) 级差地租

　　(2) 地租

　　(3) 垄断地租

　　(4) 矿山地租

　　(5) 建筑地段地租

　　3.新古典城市地租理论

　　4．地租与地价的关系

　　5．地租理论在土地估价中的应用

　　四、区位理论

　　1．区位概念

　　(1) 区位的定义

　　(2) 区位的实质

　　2．区位的影响因素

　　3．几种主要的区位论

　　(1) 农业区位论

　　(2) 工业区位论

　　(3) 中心地理论

　　4．区位理论在土地估价中的作用

　　五、土地报酬递减规律

　　1．土地报酬递减的含义

　　2．土地报酬递减的基本原理

　　3．土地报酬递减规律在土地估价中的应用

　　六、土地市场理论

　　1.土地供给

　　(1) 土地供给的特征

　　(2) 土地供给的方式

　　2．土地需求

　　(1) 土地需求的特征

　　(2) 土地需求的种类

　　3．土地供需平衡原理第二章　考点内容精解

　　土地价格

　　一、该部分内容应掌握的情况

　　大纲要求测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。应该掌握土地价格的定义、主要特征和我国土地价格的内涵；熟悉不同分类方式下的土地类别，以及我国土地价格的主要类型；对我国土地价格理论的发展历史有所了解。

　　二、土地价格的内涵与外延

　　土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续地提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此，土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。

　　三、我国土地价格的形式

　　我国自实行土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，因此实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。

　　四、土地价格的主要特征

　　1.土地价格是权益价格

　　土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　2.土地价格不由生产成本决定

　　一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，土地价格不由生产成本决定。

　　3.土地价格主要由土地需求决定

　　土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。

　　4.土地价格呈上升趋势

　　这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

　　5.土地价格具有明显的地域性

　　在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。

　　五、土地价格和一般物品价格的区别

　　1.生产成本不同

　　一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。从更深的角度考察，一般物品的价格是人类劳动价值的货币表现，围绕着价值而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，即地价＝地租/利息率。

　　2.折旧不同

　　一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地不能因再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。

　　但需注意的是，在我国有期限地出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余年限随着时间的流逝越来越短，终会被国家无偿收回（土地所有权终归国家和集体所有），因此，购地者必须在土地使用权年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。

　　3.价格差异不同

　　一般物品，如汽车、衣服，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。

　　4.市场性质不同

　　一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

　　5.价格形成时间不同

　　一般物品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不是很大，因此，价格形成时间通常较短。由于土地具有独一无二的特征，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成。因此，地价形成的时间通常较长。

　　6.供求变化不同

　　与一般物品的价格相比，地价虽然也受供求变化的影响，但因土地数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。从全社会的角度看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。

　　六、土地价格的类型

　　1.按土地权利分类

　　按土地权利分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是买断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，指在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。

　　这类土地价格的特征有以下两点：

　　（1）该类土地价格是以土地权属为基础进行划分的，在实体一定的情况下，获得何种土地权利决定了对土地的拥有程度，根据不同的土地权利类型也就形成了为获取该种土地权利而必须支付的代价，即形成不同权利的土地价格。

　　（2）该类土地价格的高低受到获得的土地权能大小的制约。在我国，土地权利可以分解为四项权能，即占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。土地权利价格因获得的土地权能的不同而千差万别。例如地役权是为了满足自己土地利用的特殊需要而从他人土地上获得的一种权利，为获取该种权利所形成的价格，就会受到地役权限实现程度的制约。

　　2.按土地价格形成方式分类

　　按土地价格形成方式分为交易价格、理论价格、评估价格等。

　　土地交易价格指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。其特点是它是必须通过市场交易双方达成并实现的土地协议价格，是卖方实际接收的买方支付的代价，没有完成的协议价格或没有真正成交的价格，均不是土地交易价格。

　　土地理论价格指在经济学理论假设中具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。

　　土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，如基准地价、交易底价等。

　　3.按政府管理手段分类

　　按政府管理手段分为申报地价、公告(示)地价等。申报地价指向人民政府申报的地价。公告(示)地价是政府定期公告的地价。

　　申报地价并不是随便进行的，申报地价必须依据当地的市场水平或者实际交易取得的价格进行。公示地价是由政府部门评估并定期向社会公布的地价，其一是因为不同的管理目的而形成，二是更具时段性，有效期根据实际情况而不同。

　　4.按土地价格表示方法分类

　　按土地价格表示方法分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即土地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。它们之间的关系：楼面地价＝宗地总地价/宗地总建筑面积=土地单价/规划净容积率。

　　5.按土地的存在形态分类

　　按土地的存在形态分为生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地估价规程定义，生地价格指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件、一定年期的土地使用权价格。毛地价格指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设、一定年期的土地使用权价格。净地价格指已经完成基础设施配套开发、场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。

　　6.按土地交易方式分类

　　按土地交易方式分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方式出让或转让形成的价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。

　　7.按土地价格使用目的分类

　　按土地价格使用目的分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格。买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格指租赁土地的价格。抵押价格是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。征地价格指国家征用集体土地而给予的补偿金额。

　　七、我国土地价格的主要类型

　　在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式,根据我国地价管理制度的特点和《城市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中，土地价格主要有以下几种类型。

　　1.基准地价

　　基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地使用权出让的年期。

　　2.标定地价

　　标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。

　　标定地价的作用主要表现在：（1）

是政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；（2）是企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；（3）

是国家核定土地增值税和税制改革的依据；（4）是政府制定土地市场管理政策的依据。

　　3.其他

　　除以上几种土地价格外，还有交易评估价和成交地价，以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核算等方面使用的地价。

　　上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。

　　从地价的性质看，基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。

　　从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言的，故都属于宗地地价类型。

　　若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中常见、量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内关键的参照指标。

　　八、我国土地价格理论的发展历史

　　20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义地租理论和社会主义城市地租理论，发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，以此来指导我国的土地使用制度的改革与实践。我国土地估价制度的确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施；《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。

　　土地价格影响因素

　　一、该部分内容应掌握的情况

　　大纲要求测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。应该掌握主要地价影响因素的种类；熟悉主要地价影响因素的作用规律、不同用途地价影响因素的特点。　　

　　二、主要地价影响因素

　　对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益，或影响土地还原率。依据城镇土地估价规程，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　三、影响地价的一般因素

　　一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。包括以下内容。

　　1.土地制度

　　土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人、地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中重要、基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

　　2.住房制度

　　住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制，改革住房建设、分配、维修、管理体制，改革住房分配体制，建立双轨制的住房供应体系，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险，建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

　　3.城市规划

　　城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益。

　　4.相关政策

　　相关政策主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞；地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低；税收政策通过增加税负，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低、土地价格降低。

　　5.人口状况

　　人口状态是主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。通常，人口密度提高时，土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养高的群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。

　　6.社会发展和安定状况

　　社会稳定，房地产投资相对来说风险小、收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，带动地价上升。

　　7.城镇发展过程

　　随着经济的发展、城镇化进程的加快，对建设用地的需求增加，从而提高城镇土地价格水平。另外，城市化发展越快，就业机会也会增多，人口迁入量就越大，城镇人口分布就越密集，地价涨幅也会相应较大。

　　8.国际经济状况

　　世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。例如，当前的世界金融危机对各国的地价形成强大冲击，使各国地价水平大幅下降。

　　9.国际政治因素

　　国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。

　　10.经济发展状况

　　经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融越景气，就业机会越增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气，投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。

　　11.财政金融体制

　　在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融实施对经济的干预，若政府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求大幅增加，引致土地价格水平飞涨。

　　12.税收制度

　　在税收制度上，如果国家以土地为主体的税务制度较完善健全，土地囤积、投机行为就会相应较少，土地市场和地价水平就会相对平稳。

　　13.居民收入

　　随着居民收入、消费水平的提高，对物质、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃，提升相应房、地价格水平。

　　14.利率水平

　　房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项，如果自身暂时不能达到时，需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。

　　15.储蓄和投资水平

　　储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄水平和投资水平对地价的影响，就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。当储蓄能力越大、储蓄意愿越高时，储蓄额越多，资本积累就越快。从资本积累的角度看，房地产价格比其他财产价格总量要高。一般家庭购买不动产时，必须经历一段较长时间的储蓄，而储蓄率高，有利于资本的积累，才能提供足够的购屋准备款。所以，储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程及房地产市场的波动有密切的关系。一般来讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。

　　16.物价变动

　　物价变动对每个人都有影响。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，即物价上涨率越高，房地产价格也越高。需要说明的是，房地产价格急剧上涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。

　　17.行政隶属变更

　　行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类：一类是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归到另一地区。如广东省宝安县的行政隶属关系由原地区划归到深圳市管辖后，该县利用特区的优惠政策吸引了大批外资，经济迅速发展，从而带动了地价的上涨。

　　18.房地产投机

　　房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这个因素对市场地价水平有突出的影响。土地供不应求，投机者抢购哄抬地价；土地供大于求，投机者抛售使地价下跌。

　　上述的一般因素，通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，在这些因素的影响下，产生了地区与地区之间，乃至国家间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，还要受到区域因素和个别因素的影响。

　　四、影响地价的区域因素

　　区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用，对区域间地产价格水平有决定性的影响。

　　1.商服繁华程度

　　商服繁华程度主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。

　　2.交通条件

　　区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。

　　3.基础公用设施水平

　　区域内道路交通畅通，供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高，会对当地地价产生较大影响。

　　4.环境质量

　　主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对地价水平的影响。

　　5.其他

　　区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等方面的城市规划限制。

　　五、影响地价的个别因素

　　个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是造成同一地域内各宗地之间价格差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。例如，作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重，作为商业用地，宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地，土壤肥力就会起到很大作用。

　　影响地价因素如下：

　　① 面积：面积适宜利于土地开发利用。

　　② 宽度：临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益。

　　③ 深度：宗地临街深度直接影响地价。

　　④ 形状：宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳。

　　⑤ 坡度：坡度过大会加大开发成本。

　　⑥ 宗地基础设施条件：与宗地直接相关的供水、供电、供气、供暖设施等。

　　⑦ 宗地临街状况：是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响。

　　⑧ 城市规划限制：容积率、建筑高度、密度、用途等。

　　⑨ 土地使用年限：决定可以利用土地获得收益的时间。

　　六、不同用途地价影响因素的特点

　　一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。主要表现如下。

　　（1）商业用地，一是受到商业繁华度的影响，各种商业服务业用地类型区，由于其规模、功能、作用等因素影响而形成商业中心，影响区域地价水平，并且在同一商业区内，用地性质、分布位置、临街宽度等因素也会造成宗地相互间地价水平的差异；二是受到交通便捷度的影响，顾客能否顺畅方便地到达商业区，在商业区内道路是否狭隘拥堵将会直接影响该区域的商业发展，从而对地价产生影响；三是受到城市规划限制的影响，主要反映城市规划对商业区土地利用提出带有针对性的具体要求，包括土地的具体用途、建筑高度、密度、道路宽度等，这些将会直接对地价产生影响；四是受到环境优劣度的影响，如果商业区周围的人文环境良好，人口密度大，收入水平高，将直接影响商业区的营业水平，导致土地面积收益水平提高，商业区自身环境质量高，人们在商业区内心情愉悦，也会促进营业水平的提高，促使地价上升。

　　（2）住宅用地，一是受到住宅区位置的影响，如果位置在城市特别适宜居住的地段，则与毗邻工业区地段的地价水平会有较大差异；二是受到交通便捷度的影响，住宅区交通便利，人们购物、工作方便快捷，就会提升住宅区的地价水平；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响，基础设施方面主要指小区的供电、供水、供暖、供气、通信等设施是否完善可靠，公用设施方面主要指为住宅区域服务的学校、医院、公园、游乐场所、幼儿园等场所的配置情况，这些将直接影响住宅区的地价水平；四是受到城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等方面提出的要求的影响；五是受到环境质量等级的影响，如果住宅区内及其附近区域内的人文环境好，居民就业结构、文化水平、收入状况均高，社会秩序和治安状况良好，则地价水平就会相应较高，自然环境方面，如果小区绿化程度高、空气质量好、水质量好、无噪声污染、抗洪抗震程度高，则小区地价水平也会相应较高；此外，住宅区内建筑的朝向、采光、通风、地形等也会对小区的地价水平产生影响。

　　（3）工业用地受到交通运输便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。

　　地租理论一、该部分内容应掌握的情况　　大纲要求测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。应该掌握地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；熟悉马克思主义地租理论，新古典城市地租理论；对地租理论在土地估价中的应用及其他地租理论有所了解。

　　二、地租概念

　　一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。

　　地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。马克思从土地所有制入手对地租进行分析，论证了地租是土地所有权在经济上的实现，并且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。

　　一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。

　　地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。马克思从土地所有制入手对地租进行分析，论证了地租是土地所有权在经济上的实现，且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。

　　资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”，并将地租分为契约地租和经济地租两类。

　　(1) 契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。

　　(2) 经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。

　　近代西方经济学将地租的概念扩充为广义地租和狭义地租。广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。另外，西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。

　　三、马克思主义地租理论

　　马克思主义地租理论科学地揭示了资本主义土地所有制及其地租的本质。马克思主义地租理论是在批判地继承和改造西方经济学早期地租理论的基础上创立的，根据地租产生原因和条件，将资本主义地租分为两种基本形式，即级差地租和地租，此外，还对垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式进行了阐述。

　　四、级差地租

　　马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。

　　1.概念

　　级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

　　2.实例分析

　　2004年版土地估价理论与方法教材中所列马克思对资本主义级差地租的分析如下。

　　（1） 假定前提条件。

　　资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。

　　（2） 实例分析。

　　根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因此，经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。

　　3.形成原因

　　级差地租产生的原因是土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，自然力是级差地租产生的条件。

　　级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此，资本主义级差地租产生的条件是自然力。

　　部分经营者利用优越的自然、经济、技术条件，具有较高的劳动生产率，使产品个别生产价格低于社会生产价格而获得，但利用优越经济和技术条件获得的超额利润难以形成垄断，在竞争中各个经营者的经营条件很容易达到平衡，而由于土地的有限性和不可再生性，利用具有优越自然条件土地的经营者就形成了经营上的垄断，从而获得持久稳定的超额利润。

　　因此，自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

　　4.分类

　　级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式，农业工人利用肥力和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为级差地租Ⅰ，对在同一地块上进行连续投资产生的超额利润转化的地租称为级差地租Ⅱ。

　　(1） 形成条件。

　　级差地租Ⅰ：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租Ⅰ的两个条件。具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获得超额利润。另外，即使土地肥力相同、产量相同的地块，由于距市场远近不同，其运费和收益也会出现差异，由于距市场近的地块运费较少，因而可获得超额利润。

　　级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。随着城市人口的增加和经济文化的发展，农用地被非农行业大量占用而逐渐减少，而社会经济的发展，引致对农产品的需求越来越多，从而推动农业日益采用集约化经营方式，同时科技和工业的发展为农业提供了物质技术条件，实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资，产生高于劣等地的劳动生产率水平，从而产生超额利润，这种由于在同一块土地上连续追加投资而获得的超额利润就是级差地租Ⅱ。

　　这里需要对级差地租Ⅱ再进一步阐述，即不论优等地还是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，在资本主义土地私有制条件下，终都会转化为级差地租Ⅱ，落入土地所有者手中。但转化的时间和方式与级差地租不完全相同。地租额的高低是土地出租时在租约中确定的。地租额一旦确定，在租约有效期内，由农业资本家连续追加投资所产生的超额利润会全部落入农业资本家手中，但租约期满时，就会因为新租约签订时地租额的增加，全部或部分转归土地所有者占有。

　　(2） 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系。

　　级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为前提和基础。马克思指出，级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租Ⅱ在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ。

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另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！

编者

2013年3月

书籍介绍

《华中建筑考试•全国土地估价师执业资格考试辅导与练习:土地估价理论与方法(第6版)(2013)》包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生最直接的考场感受。《华中建筑考试•全国土地估价师执业资格考试辅导与练习:土地估价理论与方法(第6版)(2013)》旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。